与以往我们从建筑风格或历史人文等角度去品读一幢老建筑不同，我们本期所要讲述的这个一般会出现在部分老建筑角落处的“界碑石”虽说在同类文章中很少被提及，但其在客观上却代表了这些老建筑最本来的面貌。

界碑石

说“界碑石”必须要提及“道契”。“道契”是外侨或外商在租界及其周边地区拥有（永租）土地的凭证。在这之前上海及江南地区的土地凭证一般形式表现为“甲乙双方加上中人在签约后契约随即生效”，这种土地凭证的缺陷在于没有政府相关职能部门的公证，如甲乙双方中有一人死亡后这种凭证的法律效应就会相对减退许多。为规避上述这类签约所带来的弊端，后来有部分此类的签约中，在“甲乙双方加上中人签约契约”后，再会提交当地土地主管部门再行登记并加盖当地政府印章以示永久法律效应（早期上海民间拥有土地执业权的凭证主要有颁发于1855年的“执业田单”或“执业方单”）。“道契”的形式类似于后者并且在流程执行上更为规范严谨，大致形式为“外侨或外商在租界内永租到土地之后先向领事馆注册，后再到代表中国政府的上海道（分巡苏松太常等地兵备道）进行备案，之后再由领事馆与上海道派人对于土地进行核实丈量，确定永租土地的实际面积、坐落位置、东南西北四界并在契单上详细注明，再加盖上海道印章，由此地契生效，因其与上海道有关，故而被俗称为道契。道契一般一式三份，一份由上海道保存，另外两份交予领事馆进行编号后，一份由领事馆存档，另一份交予租地外侨或外商保管”。据《上海掌故词典》第688页内容介绍：据上海市房地局档案室收藏的编号为“第壹号”的英国商人颠地.兰士禄（Lancelot Dent）与中国奚姓业主签订于1844年4月的道契中提出了一个“永租”的词，即租地人一次性交给土地主一笔初租费，以后每年再交付一定的租金，这块土地就“永租”给租地人了，土地主无权以任何理由收还土地，所以“永租”就是“绝卖”。我们也可以把这段文字内容看作是近代上海“道契”发端的起始。晚清光绪年间上海道署设立会丈局后，“道契”即由会丈局签发。“道契”类土地凭证的签发一直要延续到1927年，1912年进入中华民国后，北洋政府时期特派江苏通商交涉使、沪海道尹等官员也扮演着签发此类土地契证的角色，一块申领过“道契”的土地相较于其它没有申领过“道契”的土地而言升值空间更大，后来诸如“道契”之类的土地凭证还逐步成为众多银行在“放款”时的“抵押品”首选。

道契

老建筑角落处“界碑石”在当时的主要作用在于“划定界址”，如在1854年《上海英法美租界租地章程》中就对此有过相关明确的说明：“租定地基，竖一石碣，上刻号数后，由领事官委员带同地保、业户、租主亲至该地，眼同看明四址，竖立界石，以免侵越，并杜将来争论”。

我们现在仍能看到位于老建筑角落处的“界碑石”一般有分“华界”和“租界”两种。原“华界界碑石”一般形式比较简单，上面多数只刻有当时业主的名号。

老西门一带的界碑石

原“租界界碑石”相对比较复杂，拿最为常见的“B.C.LOT”来讲，“B.C.”是“英国领事馆”（British Consulate，道契中也会写成British Consular）的英文缩写，“LOT”可解释为“分地”或“地块”之意，“B.C.LOT”就是经英国领事馆注册登记的地块（其它还有如美国领事馆U.S.C，法国领事馆F.C，日本领事馆J.C等），而刻在石头上的数字则是这块土地在租界地籍图上的编号，一般编号越小登记时间越早，这些信息会被编入租界当局的专用地图以便其日后的税收，此外界碑石上也会刻有外侨或外商名号或其缩写。同样按1854年《上海英法美租界租地章程》中的规定来做说明：外商如要永租土地需要向本国领事馆申请，如某国人在上海没有领事馆，也可以委托他国领事馆进行办理，基本规则如上，但在实际情况中也存在有某些有领事馆的外商跑到他国领事馆去申请永租土地的情况。“租户”根据在各国领事馆申请的不同情况，其“道契”会分别归入英、法、美、德、俄、意、日等约20种的“道契册页”中，其中数量以“英册道契”居首，如果一块土地在被“永租”后再次出现“易主”并且“易主上下家”所对应的领事馆不同，那么在道契册页中也会出现A转B的情况（如：“英册道契”转入“美册道契”）。

另外在金玄所著《上海房地产产权凭证刨析》一文中还介绍过“工部局契”和“领事署契”两种一般较少被提到的土地凭证，该文中介绍说：“工部局契”是公共租界工部局把以前向民间征购土地中剩余部分，登报招标价售，由工部局总办签立文契，发给承购人作为执业凭证；“领事署契”又称公馆契，系指法国驻沪领事馆所发的土地永租契。盖自清政府允许法国侨商在沪永租土地后，当时的法国驻沪领事主张属地统治权，对于法租界内土地，不许他国染指，于是大批法国侨商往往绕过中国官厅，向国人征购土地后转由法国驻沪领事换发领事馆契作为产权凭证。

回到“道契”的话题，“道契”作为外侨或外商永租土地的凭证华人理论上是无法申请获取的，为取得与外侨外商在“拥有土地”上同等的权利，“道契挂号”行业逐步在当时沪上地产领域开始出现，其大体形式为“先以外侨或外商的名义出面申请注册并领取道契后再过户给华人，华人业主会收到外侨或外商开具的一张权柄单，外侨外商再从中收取的一定的费用，由此华人业主开始实际拥有对于申请道契所涉及土地的掌控，后来华人地产界以“道契挂号”而致富的例子众多，诸如程谨轩、周湘云、陶善钟、贝润生、郑伯昭等华人地产大鳄家族迅速致富崛起的背后多有“道契挂号”的影子，因此“道契挂号”在很长的一段时期内一直是当时在沪华人投资地产途径的首选。

为使得华人在无需经过外侨外商的环节下也能申领到“道契”，“上海商务总会”（上海总商会的主要前身）于1907年就曾呈请江苏督抚办理“华商道契”并获准，1917年“上海总商会”还为此专门设立了“华商道契处”，以示与外商把持的“道契挂号”相抗衡的决心。据方椒伯笔述《华商道契处》（未刊稿，上海市工商业联合会档案史料室藏）一文记载“华商道契之范围：凡可请领洋商道契地区，皆可转换华商道契以外，所有上海城厢及城墙基地，以及宝山县辖境内有些指定地区，皆可领取华商道契…请领华商道契之手续：业主将所有田单（方单）契据送至总商会华商道契处，由道契处掣给收据。道契处即将原契单备函送至丈量局由局排定日期，函知道契处转知业主，届期陪同局派丈量人员至所在地会仗。会丈后，由局给具草图送会转致业主核对，如有不符，可申请复丈（会丈时车费由业主负担）。如核对无误，由业主签字盖章于图纸上，再由会送至会丈局。会丈局填就道契，送由交涉使转送道署盖印后，发还交署转局送会，由会注册加盖钤记交与业主。业主须于注册簿上签字盖章，如由转让或抵押情事，须双方到会签字盖章”；又据赵晋卿口述《华商道契》与《外商道契的经过与手续》两篇文章（上海市工商业联合会档案史料室藏）中记录“上海商务总会当时举办华商道契，是为了便于工商界抵制周转，惟当时人们多迷信洋商，尤因当时中国人充当外商买办，须交保证金，洋商道契就可以用作保证金。对于华商道契，外商就不同意作保障金，所以当时在上海买地，仍多要买洋商道契。商务总会经手所办华商道契，不过一百几十份，原来要抵制洋道契的目的，当时也未能达到”。从中我们能大致勾勒出“华商道契”在当时的整体情况。

谈“道契”问题的同时也仍旧离不开界碑石，对于较多在原“租界界碑石”上刻有中国业主名号的情况目前有如下几种解析：1、此为上文中提到“道契挂号”的产物，即华人在通过外侨或外商申请到土地并过户给自己后会在“界碑石”刻上自己的名号。对此有学者认为“道契挂号”是属于私人行为，理论上来讲是不合规的，一经发现后果严重，所以凡是稍有头脑的业主不太会行此蠢事。对此笔者在《时光里的家园—上海市静安区社区微志选辑》第206页中找到了些许线索，该书中通过引用史料提到“1933年张园地块业主情况为：Brandt & Rodgers,Ltd中文名泰利有限公司，属英商，拥有原张园20幅土地，达48.669亩，是（张园）土地最大的购买人和开发商”。现张园地块仍保留有当时留下的许多界碑石，而这家“泰利”在当时上海地产领域的主业之一也正是“道契挂号”，从中我们或许能品出几分端倪；2、此为上文中提到“华商道契”的产物。但这类道契毕竟是“少量”，拿每块刻有华人名号的原“租界界碑石”都归于“华商道契”这一范畴未免有点以偏概全。3、最初大部分“租界界碑石”上是不刻有华人名号的，这些华人名号是后来再添加上去的，即外商将其地产正式转让给华人（并非通过“道契挂号”途径）后华人再在界碑石上刻上自己的名号，因当时这类“外转华”的土地转让行为确实存在，故而这第三种解析也是有一定道理的。

相对于租界地产而言，租界当局也会有自己的“界碑石”，如：M.C，即1854年由英法美三国领事发起成立的Municipal Council（汉译“工部局”）的缩写，1862年法租界退出另行成立“公董局”；F.S，即Foreign Settlement；I.S，即International Settlement（两处均可翻译为公共租界，另Foreign Settlement也有被翻译成“西人租界”或“外国租界”等），另外在上述“界碑石”中也可能会加入其他字母，如S一般通Shanghai，B一般通Boundary，R一般通Road。法租界公董局也会有自己的“界碑石”，一般是其法文缩写C.M.F，另外还会有一些体量更大的“界碑石”，我们在相关的历史博物馆中也能看到。

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