2014年，上海启动了“城中村”改造，到去年为止，共批准62个“城中村”改造项目，有2.7万多户村民改善了住房条件。今年是首批城中村改造出形象、出成效的一年。作为上海中心城区规模最大、问题最突出的“城中村”，普陀区红旗村曾在改造中创造了“红旗速度”，眼下，这个“城中村”项目建设进入尾声。从城市民生洼地变为区域产业高地，红旗村仅用5年，再次创下“红旗速度”的背后，有着怎样的创新实践呢？

普陀区真如城市副中心的南核心片区正在加紧建设这里就是早年以违建密布、环境脏乱出名的上海中心城区最大城中村——“红旗村”。2016年，红旗村启动动迁，如今，在这片地块上，项目开发已经如火如荼。

红旗村往昔模样

3月，区域最高楼“中海中心”A座已正式封顶，未来，两座办公楼将引入以500强企业为主的100多家企业，周边的剧场、商业综合体、长租公寓等项目也在同步建设中，年内就将陆续启用。曾经的红旗村已经旧貌换新颜。“整个红旗村项目完成了九大市场和六万人的大迁徙，到今天的高楼林立，生态环境也不断在提升。”真如副中心副总规划师陈霞介绍。

在一片高楼大厦中，还嵌入了一块4万平米左右的公园绿地，工人们正在进行植被种植和硬质铺装，预计5月初就将完工。真如境项目工程师雷沅帅告诉记者：“未来还会有一些景观小品，包括亲水空间等供市民进行休闲的场所。”

这块三角型的公园绿地地下也别有洞天。扶梯而下，是一个巨大的地下空间。在这里，全球第一个纯地下空间的山姆会员店建设工作即将收尾，未来或将焕新整片区域的消费能级。

目前，一个面积约5.7万方、高度约10米的山姆会员店已初具雏形，未来可以方便住在周边7到10公里的居民前来购物。“山姆在全世界有几千家店，没有一家店是在地下的，这是第一个。三年内税收估计能上亿，就一个山姆能占到整个综合体营收的小一半，我们一开始也是有点诧异的。”中海企业发展集团真如境项目总监赵维茂说。

为什么要把这个大型商超藏到地下去呢？原来，这块土地的上空就是高压线，按照相关规定，高压线下方不能有任何建筑物。这也使得这幅三角形地块成为红旗村八幅出让土地中，最特别的一幅。因此，在最初规划时，这块地很快就被确定做成公园绿地。但这样一来，对于有意参与城中村改造项目的开发者来说，地块的经济效益显然会大幅缩减。

高压线下不能有建筑物的红线不能打破，如果要引入商超，约6万方的空间往哪里要？市区多部门反复研究规划方案，开始考虑问地下要空间。

普陀区规划和自然资源局规划管理科科长毛亦国表示：“相对来讲，地下空间的建设成本会比地上的建设成本要高，地下空间的土地价格会比地上要低一些，是否去做这个地下空间的分层出让用于商业设施，对于建设单位来讲，也要综合考虑土地成本和建设成本，目前来讲，普陀区应该是唯一一个地下分层出让用于商业运营的项目。”

开发企业也算了一笔账，地下空间建成后，有望形成一个强劲的消费通道，周围的商业综合体、山姆会员店与地铁站点产生联动，导入的人流，将形成消费的聚合效应。最终，这幅地块的地上地下被分别出让给绿容局和开发商两个不同主体，一个地块两张出让证，一方面，不触碰高压线下的红线要求，一方面，未来可预期的经济收益，也让开发主体，有意愿增加投资。

上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰认为：“城中村是一个长远的事情，要能持续的、扩大规模地做，首先要让它可循环、可持续，合理的照顾开发主体的经济利益，在规划的时候，可能不仅仅是政府单方面规划，还要倾听企业这个开发主体、还有使用主体，多主体在一起多协商，共同来创造出更好的价值。”

兼顾民生账和经济账，红旗村项目通过规划的优化调整，用“两张证”的实践，吸引投资方，愿意积极参与到城中村改造项目中来，这也为后续上海加速推进“城中村”改造提供了更多思路。

上海市“两旧一村”改造工作专班项目推进组副组长周建梁表示：“我们将从规划的优化，加快动迁的收尾，缩短改造周期，财务成本大大降低，有利于项目的资金平衡。”

“城中村”改造作为重要的民心工程正全面提速。今起三年，上海还将启动“城中村”改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益。目前，上海相关部门正在进一步细化完善“城中村’改造相关支持政策，为“城中村”改造的提速扩容夯实基础保障。曾经的城中村焕新归来，对于村民们又有怎样的变化呢？红旗村的故事还将继续。

（看看新闻Knews记者：陆瑶 摄像：车秉键 编辑：由由酱）