红旗村，原本是个各种问题突出的“城中村”，而随着城市更新的进程，大型购物中心真如环宇城MAX的开业，宣告整个地块已经蝶变成了一个集合了商业、办公、文体等多种复合业态的综合体“真如境”。其所在的真如城市副中心，也迎来了一次腾飞，将成为上海普陀区重要的商务产业集聚区。从城市民生洼地变为区域产业高地，红旗村的这张更新规划蓝图是如何一步步实现的呢？

城市绿廊“海纳公园”、山姆会员店、超1000座的多功能剧场“海心剧院”，真如环宇城MAX的开业，是原红旗村地块上超一平方公里“真如境”综合开发项目，最后落定的一枚棋子。“综合开发、复合业态”的模式，让不少商家选择将自己的上海首店落户在这里。

“它包含了住宅、公寓、写字楼、还有山姆百货、剧院之类的，多种业态都很完善，消费力也会比较高。”普拉达健身上海区总经理陆大金说道。

满板前主理人侯兴祖也认为：“这样的组合可以满足消费者的不同需求。”

城中村红旗村，从2016年征收完成，旧房拆平落地，2018年启动建设，到如今规划蓝图终于落地，大型商业综合体开业，这个过程，并不简单。首当其冲的就是资金难题，红旗村仅前期改造，涉及资金就高达百亿元。开发商中环集团在当时，几乎是投入了集团的全部可用资金，同时通过银行融资，专款专用，才让项目得以继续推进。随后，具备出海经验的中海地产集团参与进行二级开发。

中海地产真如境项目总经理赵维茂坦言：“投资强度确实比较大，我们拿回来后，觉得上海西北区域还是缺少有档次的、规模比较大的、比较复合的设施。”

但项目刚刚开始规划，就又碰上了新问题。第一个老大难，就是斜穿过整个地块头顶的高压线。按照相关规定，高压线下方不能有任何建筑物，只能 做成景观绿化，但这样一来，地块的经济效益显然会大幅缩减。各方为此绞尽脑汁，最后，决定让要进入的山姆超市问地下要空间。

据普陀区规划资源管理事务中心主任毛亦国介绍：“地下空间的土地价格会比地上是要低一些，是否去做这个地下空间的分层出让用于商业设施，对于建设单位来讲，也要考虑整个土地成本和建设成本，目前来讲，在普陀区应该是唯一一个地下分层出让用于商业运营的项目。”

难题接二连三，2017年，正值14号线全线施工，路线正好斜穿整个基地，按照规定，走行线上盖不能有建筑物，距离中心线要空出25米至50米的距离，但这样一来土地利用率就只能有20%左右了。为此，开发商与申通进行了充分协商后，决定创设性的为地铁做一个空腔。

中环集团董事长胡礼刚称：“预先把地下挖好以后，在地下室里面做一个走行线的空腔，然后地铁从两头过来以后接在空腔上，然后穿过整个的红旗村地块下面，这样一来，上面可以继续建筑，这也是一个首创。”

还有限高问题、古银杏保护问题等等，整个项目的推进几乎都是这样一点一点啃硬骨头，才让最初的规划图，成为了如今的实景图。而综合业态“真如境”的崛起，也让红旗村所在的真如地区，抓住了这次腾飞的机会。除“真如境”外，普陀区还在真如地区，规划了海纳小镇，主攻数字经济，一整套人才吸引的配套组合拳也同步打出。

“海纳工程院作为海纳小镇的思想策源地，未来会吸引大量人才在这里聚集，考虑到人才聚集，在右侧规划了中福会幼儿园，在远端积极布局高端人才公寓、文体设施。”普陀区海纳推进办建筑设计主管唐栩峥说道。

此外，同样位于真如地区的原铜川路水产市场搬迁后，土地目前已完成了规划，正在进行招商引资。引入多样化业态后，整个未来的真如城市副中心初具雏形，原本的“民生洼地”正在逐步实现“蝶变”。

“要通过商圈的打造，包括高品质的楼宇打造，把整个生态重新构筑了以后，相信副中心的后发优势就体现出来了。”真如副中心管委办副主任 公司党委副书记、总经理邵新杰说道。

“想干事的人总有很多办法”，这是当年的红旗村工作人员的名言，经过近十年的努力，如今的红旗村，蝶变新生，焕彩归来。原本的城中村，通过城市更新，从城市民生洼地变为区域产业高地，未来的真如城市副中心也正在腾笼换鸟，未来值得期待。

（记者：应冠文 吴骥 孔权 蒋文越 编辑：由由酱）