时隔25个月，上海二手房房价终现环比下跌。记者今天从上海二手房指数办公室了解到，去年12月，上海二手房指数为3996点，比上月4004下降8点，环比下跌0.21%。年内三次调控组合拳的持续发力，市场终现久违的环比下跌，距上次房价环比下跌间隔了25个月。与此同时，单月成交量也创2012年来同期最低。

12月，上海二手住宅成交量近1.33万套，环比下跌逾27%，月成交量为2012年以来同期最低。这标志着告别了楼市过热，但要防止矫枉过正的风险。上海二手房指数办公室方面表示，“11.28”史上最严调控并于次日执行，上海二手房市场快速降温。

市场特征表现为：

一、本轮调控明确支持刚性需求，刚需购房窗口期开启，12月全市300万元以内房源成交占比高达66.19%，环比提升4.32个百分点，刚需回归成交主力已是不争的事实。

二、全市普通住宅成交比例达到73.1%，环比提升4.7个百分点，普通住宅成交占比绝大多数。

三、提高首付比例及差别化信贷政策，对改善置换影响明显，其中，300-500万元房源成交占比21.49%，环比下降1.29个百分点；500万元以上房源成交占比12.32%，环比下降3.03个百分点。呈现出总价越高成交比例越低的市场趋势。

四、市区需求逐渐回归，成交量占比34.94%，环比提高2.06个百分点；前期大热的新兴城区需求下降，成交量占比49.75%，环比下降3.63个百分点；非新兴城区成交量占比15.31%，环比提高1.57个百分点。

五、房价波动向下，个案议价空间由之前的1%-2%，扩大到2%-5%。其中，90-140平方米的中、高档住宅降幅多在3%-5%；而70平方米以内的刚需类房源降幅多在2%-3%。门店带看量再降3-5成，部分门店甚至零成交。

截至2016年12月31日，全市二手住宅挂牌量为171332套，较上月下降0.32%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为38423套、88873套、43488套，除内外环较上月下降1.2%，两端的内环内、外环外分别上升0.39%、0.88%。挂牌量总体处于平稳，但去化率显然降低。

12月16日闭幕的中央经济工作会议定调房地产的居住属性，明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。随后12月21日，中央财经领导小组会议再次提出“抑制房地产泡沫”，这是2016年来第四次提及资产泡沫相关问题。政策表明，信贷将支持合理自住购房,严格限制信贷流向投机、投资性购房。既要抑制房地产泡沫，又要防止楼市大起大落。

新兴城区跌幅较大

据了解，导致房价下降的主要动力来自于新兴城区和部分郊区。去年12月，市区（7个传统市区及浦东内环）整体下跌0.16%。其中，市中心4区及浦东内环整体下跌0.19%。

12月，传统市区中跌幅较大的如杨浦、虹口、分别下跌0.29%、0.27%。跌幅略小的是徐汇、静安、黄浦，分别下跌0.18%、0.15%、0.11%。统计显示，市区成交量环比下跌26.1%。在现有成交量下，500万元以内、75平方米以内的房源是成交主流，占比64.5%，环比提升2.7个百分点；而90平方米以上、500万元以上的改善型中、高档房源，占比18.6%，环比下降4个百分点。究其由，“认房又认贷”政策，导致置换交易链受阻， 500万元以上房源让价3%-5%成为常态。“老房卖不掉、新房买不起”的状况在蔓延。调查显示，大多门店带看量较上月再降五成以上，少数门店仅零星带看，甚至零成交。买家大幅砍价，置换客索性搁置计划，双方僵持。但不少刚需板块成交相对不错，如静安彭浦、杨浦黄兴、普陀光新等板块成交均为200余套，300万元、50-60平方米的房源成交集中。

12月，新兴城区整体下跌0.24%。由于前期涨幅较大，调整幅度也较深。如浦东、宝山、闵行分别下跌0.28%、0.26%、0.21%。新兴城区四成板块价格下跌。由于带看量减少3-5成，新兴城区整体成交量下降31.3%。调查显示，即使挂牌房源主动下调价格也不能吸引看房客，致使部分卖家撤牌观望。急售者有愿提供5%以上降价幅度的，但成交依旧缓慢。其中，90平方米以上中、大户型高总价次新房，成交量下滑最大，达36.7%。另据统计，外环附近轨交板块成交下滑较小，低总价优质房源维持报价甚至小幅涨价也能成交。新兴城区成交前十名的如浦东金桥、嘉定主城区分别上涨0.11%、0.12%，浦东川沙走平。新兴城区房源由于置换客集中，已成为受政策影响最大的区域，降价房源逐渐增多。

12月，非新兴城区整体下跌0.08%。市场表现分化，如奉贤、金山分别上涨0.08%、0.04%，崇明下跌0.22%。统计显示，刚需主导非新兴城区成交，成交下滑最小，仅17.9%。区域内主城区板块小幅上涨，如金山新城、崇明城桥镇、奉贤南桥分别上涨0.19%、0.13%、0.09%。统计显示，200万元以内、90平方米以内的房源成交集中，购房客主要为市区导入及本地刚需客，成交占比非新兴城区逾七成。而其它以往投资客较多的板块，本地自住刚需极少，价格出现大的松动，如崇明长兴岛、奉贤海湾，分别下跌0.32%、0.31%。

仅四成半微弱上涨

全市130个板块中，上涨板块58个，占比44.6%；下跌板块47个，占比36.2%；持平板块25个，占比19.2%。

下跌板块平均下跌0.71%，跌幅环比扩大0.49个百分点。其中，市区下跌板块21个，占比32%；新兴城区下跌板块20个，占比40%，高于市区。市场风向转变，成交量下降的背后，是首付加大，以及商业银行同步收紧房地产贷款，严查资金来源及还款能力，拉长放贷时间，抑制投机投资。抽样显示，价格下跌较大的板块如徐汇龙华、松江新桥、闵行春申、浦东周浦，分别下跌0.90%、0.85%、0.82%、0.74%。由于此类次新房前期价格上涨较快，且购房者多为置换客，新政后成交骤降。而挂户口型学区房、300万元以内刚需房，面对炒房客减少，置换客部分卖家将挂牌价下调2%-3%，如浦东塘桥、黄浦老西门分别下跌0.59%、0.47%。总价400万元左右的二室户老工房（售后公房），降价多在5-10万元。

持平板块较上月增加8个，为25个。其中市区板块数量11个，一些板块如长宁新华路、静安寺、黄浦复兴公园，成交量少；成交多的为改善型住宅，在政策收紧后，置换减少，大多卖家为求成功兑现，维持前期报价，不敢贸然涨价。而新兴城区如宝山大华、嘉定丰庄、浦东航头，区域内涨跌互现，由此走平。其中一些并无置换打算的卖家，降价出售，落袋为安。

上涨板块平均上涨0.13%，涨幅环比缩小0.27个百分点。一些市中心核心板块由于房源稀缺性，价格逆市小幅上涨，如人民广场、黄浦新天地、徐家汇、陆家嘴分别上涨0.19%、0.15%、0.14%、0.12%。这些板块房源具有抗跌性，一旦有优质房源挂牌，买家即接盘。而一些新兴城区的外环周边板块，价格微弱上涨，如宝山上大、嘉定南翔、闵行七宝分别上涨0.09%、0.06%、0.05%。

上海二手房指数办公室认为，“11.28”新政颁布后，随即关闭网签，由此以往的“赶末班车”现象并未出现。去杠杆、挤泡沫，年末楼市变局并开始趋向理性发展。纵观2016年上海二手房市场：1月成交开门红达4.08万套，2月春节后价格一路跳涨，成交量在3月达到5.09万套年内峰值；“3.25”新政后成交逐步向下，但市场基本面未有明显改观，6月成交反弹再现，至8月成交再度达到5.05万套；随后成交逐渐走低，四季度在“10.8”新政整治中介、去杠杆及“11.28”新政“认房又认贷”重磅加码下，成交逐渐回归正常年份月均2万套水平，12月成交近1.33万套探底。而12月房价月度环比出现2年多来的首次下跌。2016全年成交34.35万套，较2015年下降1.43%，为上海二手房市场历年来次高。

今年来，在限购、限贷、问责一环接一环的调控措施下，房地产的金融、投资属性正在被去除。上海二手房房价过快上涨的势头被初步遏制，随着交易量回落或低位徘徊，房价将走出平稳向下的趋势。部分板块已经出现一、二手房价格倒挂，二手房调价空间依然存在。新政除了抑制投机、投资购房，对置换交易的利空影响也很明显。市场逐渐回归理性，刚需购房得到政策有力支撑，在楼市降温、政策变革推进下，莫错过购房的窗口期。

（实习编辑：马召南）